Kredyt hipoteczny - czym jest i co powinieneś wiedzieć
Posiadanie własnego mieszkania bądź domu zaspokaja potrzebę bezpieczeństwa, daje poczucie samodzielności i niezależność, często umożliwia szczęśliwie funkcjonowanie rodziny.
Nabycie nieruchomości ze względu na wysokie koszty oznacza niejednokrotnie wysiłek dla całej rodziny. Wymaga dobrego rozpoznania własnej sytuacji materialnej, obecnych i przyszłych dochodów, co ma bezpośredni związek z posiadanym wykształceniem, wykonywanym zawodem, stanem zdrowia oraz sytuacją na rynku pracy. Należy zgromadzić dokumenty obrazujące stan majątkowy i osiągane dochody oraz spotkać się z doradcą finansowym wybranego banku w celu ustalenia, jaka kwota kredytu będzie bezpieczna dla kredytobiorcy oraz dla banku, który musi zadbać o zabezpieczenie zwrotności kredytu.
Hipotekązabezpiecza się kredyty długoterminoweo stosunkowo wysokiej kwocie. Hipoteka powinna być niższa od wartości nieruchomości, na której jest ustawiona. Wymaga się dokonania stosowanego wpisu do ksiąg wieczystych nieruchomości. Hipoteka jest akcesoryjna w stosunku do umowy kredytowej, co oznacza, ze wygasa wraz z wygaśnięciem umowy kredytowej, co ma miejsce w przypadku dokonania spłaty kredytu. Bank wydaje dokumenty umożliwiające wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych. Pamiętajmy, że hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem. Zmiana właściciela w drodze sprzedaży bądź dziedziczenia nie wpływa na ustanie hipoteki.
W przypadku kredytu hipotecznego wymagany jest wkład własny, czyli nasz udział w inwestycji, o której finansowanie zwracamy się do banku. Banki najczęściej udzielają kredytu hipotecznego na maks. 80% wartości nieruchomości, albo 90% (wiąże się to jednak z dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego). Pozostałą część klient musi „opłacić” sobie sam – w formie gotówki, oszczędności, zaliczki dla sprzedającego, czy działki budowlanej, gdy budujesz dom.
Im wyższy jest wkład własny w kredycie hipotecznym, tym mniejsze mogą być koszty kredytu, bo mniejsza suma jest kredytowana. Jednocześnie wysokość wkładu własnego w kredycie hipotecznym wpływa na zdolność kredytową, bowiem im większy wkład, tym mniejszą zdolnością kredytową musi wykazać się kredytobiorca.
W odniesieniu do kredytu hipotecznego bank może stosować okres karencji o różnej długości. Karencja oznacza okres, w którym kredytobiorca spłata jedynie raty odsetkowe bez rat kapitałowych. Raty są mniejsze, jednak nie zmienia się stan zadłużenia, dlatego należy się zastanowić, z jak długiego okresu karencji skorzystać.
Bank może pomóc klientowi modyfikując wysokość rat kapitałowych, spłacanych w poszczególnych okresach. Ma to związek z indywidualnymi możliwościami wywiązywania się ze zobowiązań i wymaga szerszej współpracy z bankiem. Ewentualne problemy mogące zagrozić zdolności terminowego wywiązywania się ze zobowiązań wobec banku należy sygnalizować wcześnie w celu znalezienia wspólnie z doradcą rozwiązania dobrego dla obu stron. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych kosztów, a w ostateczności egzekucji komorniczej z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Hipoteka może być ustanowiona tylko w złotych, lecz kredyt nią zabezpieczony może być złotowy bądź walutowy. Podejmując decyzje o wyborze kredytu walutowego należy liczyć się z możliwością wahań kursowych, które mogą być dla klienta niekorzystne lub korzystne. Precyzyjnie oszacowanie ryzyka kursowego w długich okresach jest bardzo trudne, trzeba zatem zdecydować, czy możemy je zaakceptować tym bardziej, że istnieje ryzyko związane ze zmiennymi stopami oprocentowania kredytów hipotecznych. Utrudnia to oszacowanie kosztów kredytów, dlatego niezbędna jest ostrożność klienta i banku w ustaleniu ostatecznej kwoty kredytu tak, aby jego wysokość nie zagrażała wypłacalności klienta.
Po uzyskaniu kredytu klient powinien bardzo starannie wybrać dewelopera lub wykonawcę robót inwestycyjnych, aby spodziewany efekt wynikający z wykorzystania kredytu był optymalny.
